Juridische en Stedenbouwkundige Knelpunten voor het Samenhuizen in de Stad Gent

From gentCommonsWiki
Jump to: navigation, search

Bron

* Nota: Labland - beknopt overzicht juridische en stedenbouwkundige knelpunten. Auteurs: Eva De Meyst, Lukas Vanelderen, Steven Vromman

URL = http://www.labland.be


Tekst

1. Knelpunten die specifiek te maken hebben met de stad Gent

* Bouw reglement, definities (p. 9-11)

We stellen drie opties voor:

1. Toevoeging van een nieuwe definitie: ‘Samenhuis-woning’ of ‘Co-housing’. (zie ook bijvoorbeeld: http://www.samenhuizen.be/wat-het)

Probleem hier is dat elke nieuwe definitie dan moet worden getoetst aan alle paragrafen in het bouwreglement. En dus bij elke bepaling moet omschreven worden wat geldig is.


2. Toevoegen van een nieuwe definitie: “Experimenteel project” waarbij een aanvraagprocedure wordt beschreven voor bijzondere projecten die een statuut krijgen met de mogelijkheid experimenten uit te voeren.


3. Uitbreiden van de bestaande definitie zodat er andere woonvormen in passen.


* Bouwreglement, afdeling 1, artikels 20,21 en 22 (p. 19)

Deze artikelen gaan allen over het beschermen van eengezinswoningen. De ondergrens van 250m2 voor het opsplitsen van eensgezinswoningen is te strikt. Een principe dat we zeker kunnen volgen maar het moeilijk maakt om te grote woningen aan te passen aan de noden van de tijd. Moduleerbaarheid, aanpasbaarheid en dergelijke worden daardoor onmogelijk. Hier kan een artikel worden toegevoegd, dat mits een aantal voorwaarden een eengezinswoning kan omgevormd worden tot een ‘Samenhuis-woning’.


  • Woningtypetoets (algemeen)

Deze toets bepaalt welk type woning op welke plaats mag komen maar is niet bindend zoals het bouwreglement. Dus hier kan mits motivatie wel worden bij afgeweken.

Deze woningtypetoets streeft naar lokale homogeniteit in woningaanbod. We pleiten voor meer diversiteit op kleine schaal in het woningaanbod. Met als doel op een slimme manier een gezonde mix van gezinswoningen en woningen voor singles en koppels na te streven.


  • Inschrijving en domicilie

Bij andere vormen van wonen (samenhuizen, cohousing, tijdelijk wonen, bijgeplaatste kleine woning in tuin) blijft het inschrijven vaak een probleem. Het moet mogelijk zijn dat diensten soepeler omspringen met nieuwe realiteiten. Dit heeft gevolgen voor werkloosheid, leefloon, kinderbijslag, pensioen, ziekte- en invaliditeit en andere uitkeringen. Het principe moet zo zijn dat mensen die kiezen voor kleiner wonen met het delen van een aantal ruimtes/functies niet financieel gestraft mogen worden. Een bijkomende moeilijkheid is bijvoorbeeld inbeslagname van de ganse inboedel in geval van schulden waardoor medebewoners mee slachtoffer zijn van situaties die zich bij andere bewoners voordoen.

Verschillende diensten in verschillende steden/gemeenten interpreteren regels rond inschrijven en domicilie wel eens op een heel uiteenlopende wijze. Soms kan een beslissing afhangen van de gemeente of specifieke ambtenaar. Overleg is dikwijls aangewezen, wat voor minder sociaal vaardige en mensen zeker een extra drempel vormt.

In meer ingeburgerde gemeenschappen is de regelgeving van samenhuizen geen probleem, zoals in kloostergemeenschappen. Deze lijn moeten we kunnen doortrekken naar nieuwe vormen van wonen in de stad, zoals voor singles.


  • Opdelen van woonst

De stad staat negatief tegenover het opdelen van woonsten. Nochtans is dit zeker bij grotere woningen een interessante mogelijkheid zowel omwille van ecologische als sociale redenen.

Een grote woning opsplitsen in kleinere units met gemeenschappelijke ruimtes kan tegemoet komen aan de vraag van de groeiende groep singles. Zeker in de 20ste eeuwse gordel kan dit een goede manier zijn van verdichting. Het bouwreglement kan hier een soepeler houding innemen, of minstens experimenten mogelijk maken. Nu gebeuren die in de praktijk ook (grotere appartementen worden gedeeld door singels). Eenmaal het gebouw is gerealiseerd volgens de eisen van het reglement kan het op andere manieren gebruikt worden (er is geen controle). Is het dan niet beter regels opnieuw te bekijken, de verhouding tussen grotere en kleinere woningen opnieuw te bekijken.

Gelijktijdig is het zeer belangrijk dat de stad blijft waken over mogelijke wantoestanden die gepaard gaan met kleiner/compacter wonen. Als dit (na experiment) wordt ingebed in de wetgeving moeten regels betreffende afmetingen van gemeenschappelijke ruimtes en gemeenschappelijk groen worden bepaald. Daarvoor is experimenteren essentieel.


  • Leegstaande panden

De leegstand in Gent neemt toe. De stad kan initiatief nemen om leegstand te vermijden. Dit door bijvoorbeeld de leegstandsvergoeding op te trekken, het afdwingen van renovatie, ingebruikname en/of ter beschikking stellen van de huurmarkt of door het invoeren van een onteigeningsprocedure zoals ook omschreven in het bestuursakkoord van de stad.


  • Samenhuizen versus Kamerdecreet en Gentse politiereglement op de kamerwoningen

Strikt genomen moet volgens het Kamerdecreet elke woning of elk appartement waar men ‘samenhuist’, beschouwd worden als een kamerwoning. Kamerwoningen moeten voldoen aan alle minimale veiligheids- en kwaliteitseisen uit het Kamerdecreet én de minimale vereisten omtrent brandveiligheid volgens het politiereglement van de stad Gent.

Het politiereglement van de brandweer specificeert de technische voorschriften inzake brandveiligheid en verschilt daarin van het kamerdecreet. Het erkennen van ‘samenhuizen’ als aparte woonvorm kan dit probleem oplossen.


  • RUP stedelijk wonen

De definitie ‘schakelwoning’ is te strikt, en zorgt niet altijd voor efficiënt ruimtegebruik en betaalbaarheid.

- Minimum 50m2 buitenruimte aan gelijkvloers - Minimum buitenruimte op verdieping 20m2 - Gemiddelde woningoppervlakte 135m2


  • Verdichting in Villawijken

De visie van de stad hierop is de weinig uitgewerkt.

We pleiten voor meer mogelijkheden om te bouwen nabij perceelsgrenzen (toelating buren nodig), en het herbekijken van de rooilijn die nu vaak te ver van straat is verwijderd. Mobiliteitseisen

Het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning gaat gepaard met het aanleggen van een minimaal aantal parkeerplaatsen per woning. Bij projecten van gemeenschappelijk wonen stellen wij dat net omwille van sociale, ecologische en economische overwegingen, we het aantal parkeerplaatsen laag willen houden en het delen van voertuigen en het voorzien van fietsenstallingen willen aanmoedigen.


2. Knelpunten die te maken hebben met Vlaamse wetgeving en Federale wetgeving

  • Fiscaliteit en premies

Fiscale voordelen voor individuele bouwers vallen weg als een groep beslist om via een coöperatieve een woonproject op te starten. Dit is een belangrijke hinderpaal voor het coöperatief wonen. Naast het belastingvoordeel, zijn er ook premies (voor renovatie, energiebesparende maatregelen, zonneboilers, groendaken) die niet toegekend worden aan coöperatieves.


  • Gewestplan zones

Grote leegstaande gebouwen, kloosters, oude schoolgebouwen e.d. zijn aantrekkelijke panden voor initiatiefgroepen die aan samenhuizen willen gaan doen.

Dikwijls liggen deze panden in een zone waar volgens het gewestplan geen bewoning (op conciërgewoning na) of geen bewoning door meerdere huishoudens is toegelaten. Ongebruikte industriële panden liggen meestal in industriezones, verlaten scholen of pensionaten in zones van openbaar nut, failliete hotels in recreatiezones en vervallende kasteeltjes of villa’s in parkzones. Soepelheid rond herbekijken van de bestemming van deze zones is aangewezen.


  • Huurwetgeving

Mensen die gezamenlijk huren worden geconfronteerd met moeilijkheden rond huurcontracten. Vele eigenaars hebben een weerstand om verschillende contracten af te willen sluiten. Zij sluiten contracten af met 1 persoon (1 aanspreekpunt, 1 aansprakelijke), die dan de volle verantwoordelijkheid draagt t.o.v. zijn medebewoners om betaling, onderhoud enzo in orde te houden. We geven voorkeur aan aparte contracten per kamer/bewoner boven het ‘onderverhuren’.

In grotere gemeenschappen (en bij koopgemeenschappen) kan dit via een juridische structuur geregeld worden maar dit is omslachtig en niet flexibel genoeg voor kortere verblijfsmogelijkheden.

Binnen de Huurwetgeving moet ruimte gecreëerd worden voor het huren als groep, met een aangepast huurcontract. Bijvoorbeeld als een wooncoöperatieve een afwijking van de wettelijke opzegtermijnen wil voorzien (door het levenlang waarborgen van wonen voor aandeelhouders). Kan dit ook juridisch geborgd worden? Idem met ‘overerven’ van huurcontracten.


  • Vlaamse Wooncode

De definitie van gemeenschappelijk wonen zit niet ingebed in de huidige wetgeving. Een faciliterend kader voor gemeenschappelijk wonen vereist dat er een definitie van de ‘gemeenschappelijke woning’ en/of van het ‘gemeenschappelijk wonen’ in de Vlaamse Wooncode en de VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) wordt ingeschreven. Door het delen van ruimtes dreigen gemeenschappelijk woonprojecten volgens de huidige regelgeving ofwel als overbewoonde zelfstandige woningen gecatalogeerd te worden, of als kamerwoningen.

In de Vlaamse Wooncode wordt een ‘woning’ of ‘wooneenheid’ gedefinieerd als (art. 2, §1, 31°): ‘Woning’: elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande. Hiermee kunnen gemeenschappelijke woonvormen moeilijk van andere woonvormen onderscheiden worden.

Een suggestie kan zijn (volgens Het Steunpunt Wonen): ‘Gemeenschappelijk wonen’ is een woonvorm in een gebouw of gebouwencomplex dat wonen als hoofdfunctie heeft en uit meerdere woongelegenheden bestaat waarbij minimaal twee huishoudens op vrijwillige basis minimaal één leefruimte delen en daarnaast over minimaal één private leefruimte beschikken en de bewoners gezamenlijk instaan voor het beheer.


  • Kwaliteitsnormen

In het Vlaamse regelgevende kader worden de kwaliteitsnormen enkel de individuele units opgesomd, terwijl dit beter in combinatie met de private ruimtes en de gemeenschappelijke ruimtes zou gebeuren. Deze kwaliteitsnormen vormen de noodzakelijke uitvoeringsmodaliteiten voor het vastleggen van een definitie van de ‘gemeenschappelijke woning’ of het ‘gemeenschappelijk wonen’ in de Vlaamse Wooncode. Men kan een extra ecologische meerwaarde nastreven bij gemeenschappelijke woonvormen door ‘compactheid’ voorop te stellen en - naast minimale - ook maximale oppervlaktenormen te definiëren en daarnaast ook extra energievereisten af te dwingen, al dan niet mits financiële compensaties voor de meerkost. (zie ook subsidiemogelijkheden)


  • Decreet ‘Experimentele woonvormen in een regelluwe proefomgeving’

Er is een zeer beperkte mate mogelijk van experimenteren. De afwijkingen zijn eerder opgesteld voor initiatieven in het kader van sociale huisvesting en blijkt zich daartoe te beperken. Er is ook een limiet in tijd: 6 jaar (met uitstel van 4 jaar). Dit lijkt een doorschuif wijze van de beslissingen binnen de politiek inzake gemeenschappelijk wonen naar een volgende legislatuur. De projecten blijven gebonden aan de bestaande regelgeving en mogen slechts in beperkte mate afwijken van een aantal bepalingen van de Vlaamse Wooncode. Eenmaal geselecteerd, krijgen de projecten een lijst van de bepalingen waarvan ze mogen afwijken. De afwijkingen kunnen gaan over: Vanuit ons standpunt is enkel volgend artikel mogelijk interessant: artikel 5, §1, eerste lid, 1°, 2° en 8, en derde lid, van de Vlaamse Wooncode dat de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten​ bepaalt waaraan woningen moet voldoen.

De bepalingen waarvan kan worden afgeweken zijn limitatief. Er zal dus niet kunnen worden afgeweken van andere regelgeving.

De meeste bepalingen waarvan deelnemers kunnen afwijken gelden enkel voor sociale woonactoren. Toch kunnen ook private actoren hun voordeel doen bij de proefomgeving. Zij kunnen bijvoorbeeld baat hebben bij een afwijking van de woonkwaliteitsvereisten of van de voorwaarden voor de verstrekking van sociale leningen.


3. Knelpunten voor Michel Bauwens

  • Rol/houding van de stad ten opzichte van initiatieven van onderuit. Vaak neiging om alles in

handen te houden, eerder beperkend dan faciliterend.

  • Veel verschillende diensten die niet of nauwelijks op de hoogte zijn van elkaars werk en

standpunten. Vraagt dus veel energie om alle informatie te verzamelen met de relevante diensten.

Vraag: is er veel contact/afstemming/overleg en wisselwerking tussen steden en hogere (Prov, Vl, Fed) overheden?


4. Algemene conclusie Labland:

!! nood aan ruimte voor experimenten !!

Het Vlaamse woonbeleid moet mix zijn van voorzichtigheid, gebaseerd op beproefde methodes, en een streven naar verbetering, via voorbeelden uit andere steden en experiment in eigen stad. Beperkingen in bouwreglement zijn vaak ontsproten uit nobele intenties, om wantoestanden te vermijden, maar er is heel wat collateral damage. Hoe die collateral damage te vermijden zonder de wantoestanden toe te laten leren we van experimenten in andere steden en in eigen stad. Daarom vragen wij een beleid naar gericht experiment bedoeld om de vele woonproblemen en vraagstukken van vandaag op te lossen. Dit beleid zou weerspiegeld moeten zijn in het bouwreglement door mogelijkheden voor experiment in te bouwen.


5. Bronnen gebruikt in dit overzicht

- Samenhuizen vzw - http://www.samenhuizen.be/wat-het - Samenhuizen vzw - Knelpuntennota - Dienst Wonen Stad Gent - Beleidsnota samenhuizen in Gent - Stad Gent - Bestuursakkoord 2013-2018 - Stad Gent - RUP 167 stedelijk wonen - Het Steunpunt Wonen (samenwerkingsverband van KU Leuven, Universiteit Hasselt, Universiteit Antwerpen en TU Delft Afdeling OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving (NL)). Onderzoek gemeenschappelijk wonen

Meer info

- www.labland.be - eva@labland.be